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隨著住宅限購，商業(yè)地產(chǎn)成為很多開發(fā)商的避風(fēng)港。繼2011年全國商業(yè)地產(chǎn)完成投資額約1萬億元之后，2012年新的資金仍在源源不斷地注入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。然而，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景遠(yuǎn)沒有外界想象的那么好，泡沫正在悄然堆積。

　　高力國際物業(yè)服務(wù)公司評估和顧問服務(wù)部門總監(jiān)大衛(wèi)·?？思{甚至預(yù)計，一旦資金斷鏈出現(xiàn)，一些開發(fā)商可能中途撤出，留下爛尾工程。?？思{認(rèn)為，雖然中小地產(chǎn)商將是商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂的承受者，但事實上，真正“受傷”的將是普通投資者。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)商是向市場出售而不是持有正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)。正略鈞策副總裁薛迥文表示，這意味著商業(yè)地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險將由普通投資者承受。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場火熱

　　與住宅市場的冷清形成鮮明對比，商業(yè)地產(chǎn)卻是風(fēng)生水起。限購、限貸、限價的大調(diào)控背景下，不少房企開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，過去一年全國商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長31.2%和46.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅市場14.4%的增幅。

　　而根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個一線城市以及成都、天津等重點城市，去年的商用物業(yè)售價和租金均呈上漲趨勢。

　　據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，2011年，北京寫字樓市場租賃交易異?；钴S，甲級寫字樓空置率穩(wěn)定在12.5%，創(chuàng)過去10年來歷史最低記錄。持續(xù)的市場需求及有限的供應(yīng)量推動寫字樓租金不斷攀升，去年北京甲級寫字樓的租金水平同比飆升了48%，這使北京甲級寫字樓的租金幾乎達(dá)到東京的水平，后者甲級寫字樓租金在2011年總體上沒有變化。

　　受租售價格上漲的刺激，2012年，不僅商業(yè)項目在建速度加快，供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機進(jìn)入這一領(lǐng)域。

　　商業(yè)地產(chǎn)恐被納入調(diào)控

　　而大量房企涌入商業(yè)地產(chǎn)同樣引起了業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂，湖北省社科院專家葉學(xué)平表示，住宅市場限購，商業(yè)地產(chǎn)迎來春天，但參與者要理性看待這一市場。

　　葉學(xué)平透露，目前在北京、上海等城市，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一定泡沫，相關(guān)管理部門正考慮將商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控范圍中來。他提醒，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)加房地產(chǎn)開發(fā)，專業(yè)性要求更高，“商業(yè)地產(chǎn)的利潤大，大家都在跟隨，如果失去了理性，也許今天的住宅地產(chǎn)市場可能就是明天的商業(yè)地產(chǎn)市場。”

　　陽光新業(yè)集團(tuán)副總裁吳堯認(rèn)為，除了供應(yīng)量過大以及信貸受限等問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏等方面。“一些從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年以后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預(yù)測，從今年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫問題將會逐漸暴露。

　　中小投資者承擔(dān)風(fēng)險

　　目前，盡管很多開發(fā)商都宣稱要持有商業(yè)地產(chǎn)，以實現(xiàn)租金收入和銷售收入的平衡，但這些公司的年報卻顯示，多數(shù)地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)仍是為了快速銷售，回收現(xiàn)金。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。薛迥文也表示，在那些商業(yè)地產(chǎn)項目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者者，無疑是將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給后者。

　　事實上，向小業(yè)主散售商業(yè)地產(chǎn)的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產(chǎn)在內(nèi)的諸多開發(fā)商都試圖通過新金融平臺融資，進(jìn)而減少散售商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量，以避免給中小投資者帶來較大的風(fēng)險。一些業(yè)內(nèi)專家則提出，引入地產(chǎn)私募基金，用基金來持有商業(yè)地產(chǎn)是一種比較好的處理方式。

　　世茂股份首席財務(wù)官陳汝俠曾透露，地產(chǎn)私募基金往往兩三年內(nèi)就要退出，而商業(yè)地產(chǎn)要取得回報，需要的時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)要多于3年。這使得商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商很難利用私募等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺來獲得資金。

　　在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)公司本身出現(xiàn)資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業(yè)項目換取現(xiàn)金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為開發(fā)商的唯一出路。而在這樣的背景下，中小投資者會因為投資商業(yè)地產(chǎn)而冒將更多的風(fēng)險。